法律相談

不動産関係事件

賃料請求、明け渡し請求、敷金などの賃貸借関係に関する事件
土地明け渡しや不動産名義変更等の不動産関連事件

Q賃貸ビルのテナントが賃料を滞納しています。契約を解除して明け渡しを求めることができるでしょうか。

賃料不払いは、賃借人の基本的な義務の不履行であり、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めることができます。但し、2か月程度の賃料不払いであれば、未だ信頼関係が破壊されていないとして、賃貸借契約の解除が認められない可能性もあります、数カ月分の賃料滞納があり、それに対して相当期間内に支払うことを求めたうえで、なお賃借人から支払がなされなかったというような場合であれば、解除は有効と裁判所にもまず認めてもらえるでしょう。逆に、「1回でも支払いを怠ったときは、無催告で直ちに解除できる」と賃貸借契約書に記載してあったとしても、1回の不払い程度での解除は無効とされる可能性が強いと考えられます(信頼関係破壊の法理)。

Q家を貸していますが、期間満了となれば、必ず明け渡しをしてもらえるのでしょうか。

通常の借家契約であれば、借地借家法により、期間満了後も賃貸借契約は更新されるのが原則とお考えいただいた方が良いと思います。更新を拒絶できるのは、家主がその建物を利用とする必要性が、借家人がその建物を利用する必要性を上回る場合など、正当事由が存在する場合に限られます。家主がその建物を利用する必要性が必ずしも大きくない場合などには、明け渡し料の支払いを申し出て、正当事由の不足を補うということも認められています。期間満了により必ず賃貸借契約を終了させたい場合には、定期借家制度というものを利用します。定期借家制度は、更新がありませんので、必ず期間満了により終了します。定期借家制度を利用するには、公正証書を作成する必要があるなど、定められた方法を確実に行う必要があります。

Q敷金の仕組みについて教えてください。

敷金とは、賃借人から賃貸人に差し入れる金員等で、賃貸借契約に基づいて賃借人が負担する一切の債務を担保するものです。敷金の返還債務は、賃貸人の地位に付随しますので、不動産の所有者が変わり、賃貸人の地位も引き継がれる場合には、旧所有者から新所有者に、敷金の返還債務も引き継がれます。敷金の返還は、明け渡し後になすことになります。賃借人の側で、敷金の返還と引き換えに、不動産を明け渡すと主張することはできません(明け渡しが先履行です)。敷金は、賃借人が負担すべき債務を担保するものですので、賃貸人が負担すべきものを敷金から差し引くことはできません。賃借人が普通に暮らしていても、経年劣化は生じます(自然損耗)が、この自然損耗は賃貸人が負担すべきものとされています。従って、例えば和室の畳の傷み具合が通常の使用の範囲内に過ぎない場合は、契約書上、特段の約束がなされていなければ、賃借人が畳替えの費用を負担する必要はないのが原則です。敷金から差し引かれた金額について不満がある場合には、裁判所の調停手続きや少額訴訟手続きを利用してみることも検討してみてはいかがでしょうか。

Q境界争い

土地と土地の境界に争いがある場合、境界確定訴訟手続きにより裁判所で境界を決めてもらうことが考えられます。その他には、法務局において行われる筆界確定手続もありますが、境界確定訴訟の方が手続的にもしっかりしている印象を持っています。境界争いの場合、本来、境界がどこだったのかが争われるのですが、事案によっては、一方当事者が越境してから20年以上土地を占有するなどしており、結局、本来の境界を越えて時効取得をされてしまうということも発生します。お隣同士ということで、ついつい解決を先送りにしがちですが、後になればなるほど証拠も集めにくくなるとともに、相手に時効取得される可能性も高まりますので、問題を放置するのも考え物です。

Q時効取得について教えてください。

他人の不動産を、所有の意思を以て20年以上占有すると、時効取得が成立します(長期取得時効)。所有の意思の有無は、その占有を取得した原因となる事実(占有権原)の性質によって客観的に定まるとされています。例えば、ある土地を占有している理由が、その土地の所有者との賃貸借契約に基づく(きっかけとする)場合には、賃貸借契約はその性質上、所有の意思を含まない、所有の意思がない物と理解されていますので、賃借人の占有は所有の意思が有る占有にはなりません。賃貸借契約に基づいて貸している土地であれば、20年以上の間賃借人が使っていても、時効取得されることは原則としてないということになります。他人の土地を自分の物だと思って占有していた場合、その自分の物であると信じたことについて過失がなければ(無過失)、10年で時効取得が成立する可能性があります(短期取得時効)。ただ、自分の物だと信じたことに過失がないと判断されるのは、自分の物だと信じたことの相応の根拠が必要ですので、無過失と認定されるためのハードルは高い印象です。

Q時効取得が認められる場合、登記名義を変えることはできますか。

時効取得が認められる場合、相手方に対して登記を移転するよう求めることができます。50年も前から代々使っているのに、登記が見知らぬ第三者になっているといった場合、時効取得を理由とする所有権移転登記手続き訴訟を提起し、登記名義を自分に変えるということが可能です。登記名義人である第三者が既に死亡している場合などは、その相続人に対して裁判を起こすことになります。相続人が死亡していれば、相続人の相続人相手に裁判をすることになります。時が経てば経つほど、相手方が死亡している、行方不明である、海外に移住しているなどの問題が起こってきますので、早めの対処をお勧めします。

所在地

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高知県庁から南へ約220m、周辺の有料駐車場をご利用ください
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路面電車でお越しの方
土佐電鉄の電停「県庁前」下車、南へ約100m
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ここに記載した内容は、簡単に一般論をお伝えしているものです。
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